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EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO EM IMÓVEL PARA ALIENAÇÃO

O direito de propriedade é um direito real, ou seja, tem como referência o bem a que ele se dirige. Quando temos mais de um proprietário em relação ao mesmo bem, sendo este bem indivisível, temos um condomínio. Cada condômino é dono do todo, sendo o seu direito limitado ao direito dos demais condôminos, devendo se valer do bem conforme a sua destinação econômica, e podendo cada condômino exercer os direitos de posse e propriedade inerentes.

O artigo 1314[1] do Código Civil autoriza o condômino a exercer amplos poderes de proprietário: reivindicar a coisa comum de terceiro, defender sua posse e alienar a respectiva parte ideal ou quinhão; permitindo ainda, que o condômino grave sua parte com ônus reais[2]. Mas nenhum condomínio é eterno. Em um determinado momento pode haver a necessidade ou vontade de um ou mais condôminos de retirar-se do condomínio ou até mesmo extinguí-lo. O artigo 1320 do Código Civil trata do direito de divisão do bem comum.

Podemos dizer que o condomínio traduz-se pela indivisibilidade do exercício dos direitos de proprietário por cada condômino e pelo direito de divisibilidade de extinção do condomínio, pois cada condômino tem o direito de sair a qualquer momento da relação condominial[3].

Se não houver acordo entre os condôminos, o bem será objeto de alienação, preferindo-se ao condômino em relação ao estranho e, entre os consortes, aquele que tiver a benfeitoria mais valiosa e, não as havendo, o que for titular do maior quinhão[4]. Este critério valoriza o condômino que mais investiu no imóvel, valorizando-o.

Na falta de benfeitorias, favorece-se quem detém maior parcela na coisa comum, pois foi o que, indevidamente, mais contribuiu para as despesas do condomínio, presumindo-se também a sua maior participação administrativa.

Se não houver nada que diferencie ou favoreça um condômino em relação aos outros, a igualdade de direitos dos condôminos se anula reciprocamente e a venda será realizada a um estranho, na conformidade do artigo 1322 do Código Civil.

Um tipo específico de condomínio é tratado no Código Civil artigo, 1327- o condomínio necessário, que é manifestado nos casos de meação de paredes, cercas, muros e valas.

O condomínio é um instituto do Direito que pode se apresentar em várias situações cotidianas. Interessante é o caso de condomínio em face de sucessão dos bens de uma pessoa falecida. No direito das sucessões, com a morte do autor da herança, os herdeiros se tornam, de imediato, titulares da propriedade e posse dos bens deixados pelo autor da herança. É evidente que o condomínio só vai ocorrer quando houver mais de um sucessor. Nesta hipótese, os herdeiros tornam-se co-proprietários do patrimônio comum, permitindo-se, inclusive, a cessão dos direitos hereditários, instituto agora disciplinado expressamente no Código de 2002, em seus artigos 1.794 e 1.795.  Este último artigo estabelece que, no caso de cessão de direitos hereditários, e sendo vários os co-herdeiros a exercer preferência, efetuarse-á entre os mesmos a distribuição do quinhão daquele que cedeu sua parte na proporção das respectivas cotas hereditárias. Com a emissão do formal da partilha de bens do espólio, extingue-se o condomínio, porque a cada um dos herdeiros caberão os bens que foram discriminados individualmente na sentença que homologar a partilha. As co-propriedades de imóveis indivisíveis decorrentes de partilhas, aquisições em conjunto, doações entre outras origens, geram muitos litígios na Justiça. É muito comum o fato de uma propriedade em condomínio ser objeto de disputa e discórdia, pois muitas vezes nem todos os condôminos desejam vendê-lo ou podem adquirí-lo dos demais condôminos. Importa que os proprietários condôminos e os negociantes de imóveis, saibam que a legislação brasileira dá solução para este impasse. Atualmente, o Código Civil, trata dos diversos tipos de condomínio: o geral, o voluntário e o edilício, de forma geral e a Lei 4591/64 trata do assunto nas lacunas da lei geral. O Código de Processo Civil também aborda o tema, apresentando meios jurídicos a fim de propor a extinção do condomínio, mesmo sem a concordância de todos os condôminos.

 

Sônia Mello – Mello Advocacia

www.melloadvocacia.adv.br



[1] “Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

 

[2] Ver também artigo 1420 § 2º. C.Civil

[3] O CPC em seus artigos 1113 a 1119, tratam do processo de extinção do condomínio e alienação judicial do bem indiviso.

[4] Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-lo a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

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